梦见放鞭炮
就在财政部和央行出台楼市新政出台之际，苏州市昨天正式公布了《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见(暂行)》，以进一步加强和完善对房地产市场的宏观调控，合理引导住房消费与住房开发建设，促进我市房地产市场健康稳定发展。此项被称为“苏州暖市新政”的《意见》共22条，内容涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款等许多方面，暂行意见从发文之日起生效实施，执行至2009年12月31日。
在国家楼市新政降低购房者买房成本之后，苏州楼市新政将继续给购房者带来更多实惠。《意见》中明确表示，缩短购房人购房入户年限，凡购买市区成套住房90平方米以上，取得房屋所有权证1年以上，由单位聘录用2年以上(或在市区经商、兴办企业2年以上，累计纳税5万元以上)，按参加社保2年以上，允许其本人配偶及其未成年子女整户迁入；放宽住房公积金贷款政策，住房公积金贷款最高额度由32万元提高到50万元，其中一人符合贷款条件的最高额度由20万元提高到30万元，同时降低住房公积金贷款首付比例，购买90平方米以内(含)商品住房由30％降低至20％，存量成套住房首付款比例由40％降低至30％，恢复对购、建住房的借款申请人申请第二次(含)以上住房公积金贷款的办理，借款申请人还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款；实行购买商品住房契税减半，对个人购买市区内(吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金闽区、苏州工业园区、苏州高新区，下同)商品住房可减半征收契税；实行“买新卖旧”的成套存量住房交易契税减半，对个人购买市区内商品住房后再出让其原有市区内成套存量住房的，该存量住房交易可减半征收契税；加大税费优惠政策的执行力度，对出售自有住房，并在一年内新购住房的纳税人，先按现行缴纳个人所得税纳税金，待其换购住房后，可凭正式按办理退还金；界定购买第二套住房的对象，对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，其贷款可比照首套住房贷款政策执行。
据悉，以上六项政策购房时间将以购房合同备案时间为准。今年5月31日前购买的商品住房和本意见实施之前已交易的存量住房不享受这些政策，而且这些购房者即使通过换名购买等方式进行退房后再购也不享受这些政策。
在《意见》的第二大部分中，市将通过11条新措施，优化行政管理服务，进一步促进房地产业健康发展。对于开发商来说，暖市政策的出台也能在一定程度上缓解其资金压力。《意见》中针对开发企业的相关新政包括，将按下限预征房地产开发企业的企业所得税；调整房地产抵押权登记办法，房地产项目领取《商品房预售证》，未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记；适度调整土地出让价款支付期限；放宽建设项目开、竣工条件；放宽新出让地块地价款支付期限和比例；缓缴房屋物业维修基金。《意见》同时指出，应当提高服务水平，并加大支持和监管力度，各金融机构、各房地产企业要加大对住房公积金贷款的支持力度，对为购房人办理住房公积金贷款的房地产开发企业，有关职能部门将对其通报，必要时依法进行查处。另外，《意见》表示鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排，房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按可享受研究开发费企业所得税加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家相关优惠目录，用于、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应的财税政策。同时还将进一步加强房地产开发管理，以及加强商品房质量管理，严格执行施工图审查、施工许可、工程质量监督、工程监理、竣工验收与备案等有关质量管理的各项制度。
昨天，一些钟情于小户型的业主纷纷告诉记者：“在我们对投资手足无措的时候，市场让我们找到方向，”苏州(社区)市公积金管理中心相关人士昨天告诉记者，按照国家有关政策，公积金新利率将自动更新。在国家时间内，新的政策将在实施的第一时间执行。
记者从苏州的各大银行了解到，在最新的房产新政策出台后，前去各大银行的咨询者络绎不绝；不少银行的“个人金融部”老总都向记者反映，咨询房贷政策的电话被“打爆”了。
小张与小王已谈恋爱一年多了，也正打算着购房结婚。小张告诉记者，新政策好像“及时雨”，确实对像他们这样的小夫妻，太有利了。而周先生已是位“房贷一族”，他迫切需要了解连续降息对于他个人还款怎样才能更划算。他连续拨打所贷款银行电话，结果却是忙音不断。
针对前晚公布的房产新政，中行苏州分行个人金融部主管王晔认为，该新政策主要还是针对首套房的。“从我的计算来看，这次将贷款利率的下限，由0．85倍扩大为贷款基准利率的0．7倍，这常大调整的，相当于4次降息0．27个百分点。以50万元贷款30年为例，每月可减少还贷 356．5元。这对于那些小年青买房还贷，确实能减轻不少负担，对促进房贷、稳定房市，起到积极的推动作用。”
不过，也有其他银行的不愿透露姓名的专业人士向记者表示，此次明确“公积金贷款利率下调0．27个百分点，购房首付款调至20％及贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的 0．7倍”，对于银行业来说，并非一定是“好事”。因为，如果新政策出台，确实能刺激房市、使房屋交易量上升，那么，对银行更多的放贷，能从利差中受益；但如果房屋交易量并不能有效放大的话，银贷利润空间就受到两个方面的“夹击”——一是新贷款者，他要享受到新的利率优惠，二是老贷款者，他又要通过各种方式也会来分享这块“优惠蛋糕”；这样就使银贷利润空间变小。据了解，在楼市低迷的大背景下，多数银行的房贷增速与去年相比已出现明显下降。
王晔说，由于新的政策刚刚出台，一些在贷款操作上的“细节”还不明确，估计各大商业银行的总行都会根据财政部、国家税务总局的新政策，出台具体的操作指导细则，如：将会进一步明确何为“居民首次购买普通自住房”、何为“改善型普通自住房”等概念。
据某股份制银行一业内人士私下里表示，虽然政策是“大利好”，但在房产下跌途中，到底有多少作用，并不确定。如果二手房房贷首付也能同步下降，情况就可能大不一样。因为“首套”是刚性的，二套是“柔性”的；对于更多的市民来说，投资性“柔性”购房的比例也许更大。
“事实上，随着贷款利率的逐步走低，更多的‘房贷一族’，更关心的是自己的房贷如何还款更划算?”市民钱先生向记者表示。
但记者了解到，个人已贷房贷利率的调整，仍要等到明年1月份。随着“降息通道”已经形成，“浮动利率”还贷显然要优于“固定利率”还贷。目前我市多数银行都开有“固转浮”服务，但需要支付一定的违约金。一般来说，对已办理固定利率房贷、且贷款存续期在1年以上的，缴纳一定违约金后，都可“固转浮”。
一位专门从事房贷业务的张小姐告诉记者，房贷利率是否要“固转浮”，需先算一笔账，如果“固转浮”后节省的利息比违约金多，调整就是划算的，否则不如不转。她认为，如果“同贷”办理时间不长的，固转浮还是划算的。如果不想缴违约金，可以先把剩余贷款提前还掉，再按浮动利率向银行重新申请贷款。
“11月1日起购房契税下调至1％，这个时间是指买房合同签订的时间还是指契税办理的时间?‘个人首次购买 90平方米及以下普通住房’中的‘首次’如何界定?这些都要在实施细则中予以明确，然后才能操作”，苏州市契税征收管理所有关人士昨天对记者说。
“买房屋和土地都要缴纳契税。今年前九个月，我市契税征收总额同比减少10％左右”，这位人士介绍说，往年，土地、商品房和存量房(二手房)贡献的契税三分天下，但今年1-9月份，存量房贡献的契税份额萎缩至18％，原因是存量房交易量萎缩；商品房买卖贡献的契税份额保持稳定，这跟商品房的延期交房有关；土地贡献的契税份额增长。
有业内人士指出，目前普通住房的契税税率为2％。在个人住房交易环节的税收方面，契税只是一个“小头”，“大头”是营业税，税率为5．55％，在本次房产新政中并没有被触及。
财政部、国家税务总局和央行公布的房产新政，对房地产板块构成利好，而对银行板块构成利空，因此，昨天，房地产板块整体上涨，而银行板块则整体下跌。“房贷利率的下限可扩大为贷款基准利率的0．7倍，这意味着在房贷这一块业务上，银行的利差缩小，会给银行业绩带来一定的影响，因此，对于银行板块来说是一大利空”，东吴证券分析师介绍说。昨天，深发展A、招商银行等银行股在跳空低开后全天横盘，至收盘，深发展A、招商银行分别下跌4．64％和 4．46％。
财政部、国家税务总局和央行的政策均有利于促进房产交易，昨天，房地产板块中的大多数个股均出现上涨，上海新梅和中粮地产这两只股票涨停。但昨天房地产板块的表现并不像想象中的那样强劲，在70只房地产股中，涨幅超过5％的才16只，表明投资者对房地产行业的前景仍然不是太看好。此外，由于房地产板块前一阶段相对于大盘来说比较抗跌，因此，当利好出现时，这一板块也比较抗涨。从某种意义上来说，其补跌的需求还是存在的。目前市场人气低迷，跟风盘不多，主力在拉抬股价时比较吃力，这也会影响主力拉抬股价的积极性，这一点，对房地产板块也不例外。
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